SWSG mit positiver Bilanz: Investitionen in den Bestand und in die Servicequalität
Auch 2010 kann die SWSG mit einem Bilanzgewinn von 5,1 Millionen Euro wieder zufrieden auf das abgelaufene Geschäftsjahr zurückblicken: 73,4 Millionen Euro hat das kommunale Wohnungsunternehmen in seinen Bestand gesteckt. Neben den laufenden Instandhaltungsmaßnahmen schlägt sich das ganz konkret in 105 neue und 305 modernisierte Mietwohnungen nieder. Ebenso konnte die SWSG in punkto „Service“ zulegen.
Stuttgart, 17. Mai 2011
Es ist ein zufriedenstellendes Ergebnis, auf das die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) für das Geschäftsjahr 2010 zurückblicken kann. So schließt die SWSG das Geschäftsjahr mit einem Bilanzgewinn von 5,1 Millionen Euro und einem Jahresüberschuss von 11,4 Millionen Euro ab (Vorjahr 12,1 Millionen Euro). Ebenso hat sich die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr von 815,3 Millionen Euro um 40,9 Millionen Euro auf 856,2 Millionen Euro erhöht. Grund für diese Steigerung ist einerseits die starke Investitionstätigkeit zur Erneuerung des Bestandes im Anlagevermögen, andererseits spielen die Bestandserhöhungen von noch nicht übergabereifen Bauträgerprojekten im Umlaufvermögen eine Rolle. Einmalig schlagen zudem Umstellungseffekte im Rahmen der Umsetzung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes zu Buche. „Für uns ist das wirtschaftliche Ergebnis zufrieden stellend“, sagt Wilfried Wendel, der Vorsitzende der Geschäftsführung der SWSG.
Investitionen in den Bestand
Wie bereits im Vorjahr prognostiziert, hat die Wirtschaftskrise des Jahres 2009 die konservativ finanzierte SWSG nicht unmittelbar betroffen. Das zeigt sich auch in der Geschäftsentwicklung der SWSG. Dass die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung mit 117,6 Millionen Euro zirka 6,5 % über dem Vorjahresniveau von 110,4 Millionen Euro liegen, hat jedoch in erster Linie andere Gründe. „Dieser Anstieg ist im Wesentlichen auf die vorgezogene Abrechnung der Heizkosten im Rahmen der Vereinheitlichung der Abrechnungszeiträume zurückzuführen“, betont Wendel. Am Jahresende betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete 6,09 €/m² (Vorjahr 5,92 €/m²), die durchschnittliche Wohnungsgröße 64,6 m² (Vorjahr 64,5 m²). Als Grund für den Anstieg der Nettokaltmieten nennt Wendel die umfangreichen Investitionen in den Bestand, die sich konkret in Mietanpassungen bei der Neuvermietung von 105 neu erstellten und 305 modernisierten Wohnungen niederschlagen. Ebenso resultiere der Anstieg aus der allgemeinen Mieterhöhung, die 2010 für große Teile des Wohnungsbestandes angefallen sei, so Wendel weiter.
Im Jahr 2010 verzeichnete die SWSG 1.625 Mieterwechsel. Damit liegt die Fluktuationsquote mit 9,1 % um 0,3 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Die Mietrückstände sind auf 1,9 Prozent der jährlichen Sollmiete (Vorjahr 2,2 Prozent) gesunken.
Rund 305 Wohnungen modernisiert
Die langfristige Strategie der SWSG sieht vor, jährlich zwischen 70 und 80 Millionen Euro in den Bestand zu investieren. Dieser Vorgabe ist die SWSG auch 2010 gefolgt, indem sie insgesamt 73,4 Millionen Euro (Vorjahr 83,0 Millionen Euro) im Rahmen des Bestandsmanagements ausgegeben hat. 2010 wurden 16,9 Millionen Euro für die Modernisierung ausgegeben. Im Vordergrund steht neben der Verringerung des Energieverbrauchs auch das Ziel, zeitgemäßen Wohnraum anzubieten. „Wir streben bei unseren Modernisierungen mindestens Neubaustandard an“, stellt Helmuth Caesar, der Technische Geschäftsführer der SWSG, fest. Gleiches Ziel hat auch die im Oktober 2009 in Kraft getretene, neue Energieeinsparverordnung (EnEV), die eine deutliche Erhöhung der Anforderungen an die Energieeffizienz von neuen oder zu modernisierenden Gebäuden mit sich bringt. „Das zieht zwar höhere Baukosten nach sich, aber auf diese Weise kommen wir auch unseren ehrgeizigen ökologischen Zielen näher“, erklärt Caesar: „Außerdem wollen wir die Attraktivität unserer Wohnungen gerade vor dem Hintergrund hoher Energiekosten steigern.“ Energetische Optimierung sowie kinder-, familien- und seniorengerechtes Wohnen - diese Ziele verfolgt die SWSG auch, wenn sie sich statt für Modernisierung für Abriss der Altsubstanz und Neubau von Mietwohnungen entscheidet. 28,7 Millionen Euro hat das Wohnungsunternehmen 2010 in neue Mietwohnungen investiert, 105 Wohnungen konnten 2010 fertig gestellt werden. Rund 4 Millionen Euro hat die SWSG zudem in den Ankauf von Grundstücken und Wohnungen investiert.
Die SWSG ist mit zirka sechs Prozent Anteil am gesamten Mietwohnungsbestand in Stuttgart der größte Anbieter von Wohnraum in der Landeshauptstadt. Bei den preisgebundenen Wohnungen liegt der Marktanteil bei 46,3 Prozent. Der Wohnungsbestand selbst hat sich dank der regen Neubautätigkeit im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. Die SWSG besitzt 17.902 eigene Wohnungen (Vorjahr 17.903) und konnte damit die Zahl der Wohnungen auf etwa gleichem Niveau halten.
SWSG verbessert Serviceangebot
73,4 Millionen Euro hat die SWSG insgesamt in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau von Mietwohnungen investiert. „Eine Investition, die unbedingt notwendig ist“, erklärt Wendel. Denn der knapp 18.000 Wohneinheiten umfassende Bestand der städtischen Tochter ist zu etwa zwei Dritteln vor 1975 erbaut worden, davon stammt wiederum die Hälfte aus den Jahren vor 1946. „In den vergangenen sechs Jahren haben wir 3.000 Wohnungen – sei es durch Neubau oder Modernisierung – auf den neuesten Stand gebracht. Damit liegen wir bei unserer Strategieumsetzung voll im Plan“, meint Wendel. Zumal der demographische Wandel auch die Wohnungsunternehmen vor neue Herauforderungen stelle. Denn der Anteil der Mieter, die über 60 Jahre alt sind, nehme immer mehr zu. „Mit unserem Projekt „Servicewohnen“ haben wir aber schon einen richtigen und wichtigen Schritt getan“, betont Wendel. Seit September 2010 kooperiert die SWSG mit dem Malteser Hilfsdienst. Dank dieser Zusammenarbeit ist die SWSG in der Lage, ihren Mietern haushaltsnahe Dienstleistungen zu vergünstigten Preisen anzubieten. Dazu zählen neben Hilfen im Haushalt und dem Menüservice auch Angebote zur Häuslichen Pflege sowie der Hausnotruf. Damit soll erreicht werden, dass ältere Mieter möglichst lange in ihrer Wohnung bleiben können.
Umsatz im Bauträgergeschäft steigt wieder
Wie erwartet, hat sich der Umsatz im Bauträgergeschäft von 9,5 Millionen Euro auf 14,9 Millionen Euro gesteigert. Insgesamt wurden 54 Wohnungen sowie 63 Garagen und Stellplätze an die Käufer übergeben. Die mangelnde Verfügbarkeit bebaubarer Grundstücke in Stuttgart beeinflusst das Bauträgergeschäft allerdings maßgeblich. „Wir gehen davon aus, dass diese Situation das Bauträgergeschäft in Zukunft erschweren wird“, sagt Wendel. Obwohl die so genannte „Innenentwicklung“ komplexer und oft auch teurer sei, betrachte es die SWSG jedoch als ihre Aufgabe, gerade solche Flächen zu entwickeln und damit die Stadtentwicklung allgemein voranzutreiben.
Auch 2011 gutes Ergebnis erwartet
Da sich die Geschäftstätigkeit der SWSG insgesamt stetig positiv entwickelt, wird auch für 2011 ein zufriedenstellendes Ergebnis erwartet. „Sicher ist, dass wir das erhöhte Instandhaltungs- und Modernisierungsniveau der vergangenen Jahre beibehalten werden“, verspricht Wendel mit Blick auf das angestrebte Modernisierungsvolumen von rund 450 Wohnungen. Ebenso soll sich die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand mit rund 150 bis 200 Mietwohnungen auf gleichbleibend hohem Niveau bewegen.
Zusätzliche Informationen erhalten Sie bei:
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