Lebenswertes Stuttgart

Attraktive Arbeitgeber, ein vielfältiges Kultur-, Freizeit- und Sportangebot, dazu gut erreichbar die Schwäbische Alb, der Bodensee und der Schwarzwald - keine Frage, Stuttgart hat einiges zu bieten. Die Landeshauptstadt ist das Zentrum einer wirtschaftlich dynamischen Region und attraktiver Wohnstandort mit hohen Zufriedenheitswerten in der Bevölkerung. Knapp 50 Prozent der Stadtfläche sind entweder bewaldet oder werden landwirtschaftlich genutzt. Stuttgart ist im Wortsinn eine grüne Stadt. Aber gerade in einer engen Stadt, wie Stuttgart, die ihre Grünflächen nach dem Prinzip des Vorrangs für die Innenentwicklung schützen will, hat dies auch seine Konsequenzen. Wohnraum in Stuttgart ist - wie in anderen vergleichbaren Großstädten in Deutschland auch - ein knappes Gut. Die Einwohnerzahl wächst stetig, die Region ist eines der Ballungszentren , in denen sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in den nächsten Jahren überproportional auseinanderbewegen wird. Besonders gefragt ist bezahlbarer Wohnraum und damit verbunden Wohnraum für junge Familien mit Kindern, für Alleinstehende oder für ältere Menschen.

Bezahlbarer Wohnraum

1.) SWSG nutzt Chancen für preisgünstige Mieten

Ausgehend von der angespannten Wohnungsmarktsituation ist es eine zentrale Aufgabe der SWSG, den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Derzeit ist die SWSG der wichtigste Anbieter öffentlich geförderten Wohnraums in Stuttgart: Aktuell befindet sich  jede zweite öffentlich geförderte Wohnung (51%) am Stuttgarter Wohnungsmarkt im Eigentum der SWSG. Um das wohnungspolitische Ziel - die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für Familien, Alleinstehende und Senioren, - zu erreichen, bestimmen maßgeblich folgende Eckpunkte das unternehmerische Handeln der SWSG in ihrer Mietenpolitik:

  • Der Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen am Gesamtbestand der SWSG liegt mindestens bei 40 Prozent.
  • Die SWSG berücksichtigt für einen signifikanten Teil der im Bauprogramm der kommenden Jahre geplanten Neubauwohnungen eine Förderung im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms. Die Quoten liegen hierbei je Projekt zwischen 30 und 60 Prozent.
  • Die SWSG löst keine Mietpreis- und Belegungsbindungen vorzeitig ab.
  • Die Durchschnittsmiete der SWSG wirkt mietpreisdämpfend auf den Stuttgarter Wohnungsmarkt und liegt im Schnitt 20 Prozent unter dem Mittelwert des Mietspiegels der Landeshauptstadt Stuttgart.
  • Die monatliche Kaltmiete liegt bei mindestens 50 Prozent der SWSG-Wohnungen bis auf Weiteres unter 7,50 €/qm Wohnfläche/Monat.

2.) Grundsätze zur Mietpreisfestlegung in der Bestandsbewirtschaftung

  • Wiedervermietung von Bestandswohnungen: Die SWSG setzt bei Ihren Bestandswohnungen moderate Mieten an und wirkt damit mietpreisdämpfend auf den Stuttgarter Wohnungsmarkt. So orientiert sich die SWSG bei der Festlegung von frei finanzierten Neuvermietungsmieten grundsätzlich sozialverträglich am Mittelwert der nach dem Stuttgarter Mietspiegel festgelegten Mietpreisspanne für die jeweilige Wohnung. Die Mietpreisgestaltung bei Neuvermietung beruht auf einer Mietkonzeption, die preiswerte Mieten sicherstellen soll. So werden neben dem Mittelwert der jeweiligen Mietspiegelgruppe, der jeweiligen Satzungsmiete, der Miete gemäß Landeswohnraumförderungsgesetz auch quartiersbezogene Neuvermietungsmieten bei frei finanzierten Wohnungen festgelegt, die zum Teil deutlich unter dem Mittelwert des Mietspiegels liegen.
  • Mieten nach Modernisierung: Die SWSG vermietet auch nach neubaugleichen Modernisierungen zum Mittelwert des Mietspiegels. Nach einer bewohnten Modernisierung erhöht die SWSG die Warmmiete grundsätzlich um maximal 20 Prozent. Sie verzichtet hier bewusst auf die Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Erhöhungsrahmens.
  • Mietanpassungen: Die SWSG verzichtet bewusst auf die Ausschöpfung der Mieterhöhungspotenziale, indem sie Kappungsgrenzen zieht und gleichzeitig bei Mieterhöhungen einen deutlich verlangsamten Anpassungsrhythmus vorgibt. Flächendeckende Mieterhöhungen im preisfreien Bestand erfolgen nicht grundsätzlich sofort nach Ablauf der gesetzlich festgelegten Mindestwartefrist und nicht bis zur maximal ausschöpfbaren Höhe, sondern sozial angemessen hinsichtlich Häufigkeit und Erhöhungsbetrag.
  • Soziales Mietenmodell bei investitionsbedingten Umsetzungen: Das "Mietmodell zur sozialverträglichen Umsetzung von unbewohnten Modernisierungsmaßnahmen und Abriss/Neubau" dient als unmittelbare Hilfe für alle Mieter, die von unbewohnten Modernisierungen und von Abriss/Neubau betroffen sind. Allen Mietern, die zum Zeitpunkt der Ankündigung einer Maßnahme in dem betreffenden Objekt wohnen, bietet die SWSG grundsätzlich die Möglichkeit, in das betreffende Gebäude zurückzuziehen und gewährt in diesen Fällen zugleich eine dauerhafte Mietreduzierung in Höhe von 1,00 € je qm Wohnfläche im Monat. Dabei ist es unerheblich, ob der Rückzug in die ursprüngliche Wohnung des Mieters erfolgt oder ob eine andere Wohnung in dem betreffenden Objekt gewählt wird. Die Mietreduzierung wird dem Mieter auch gewährt, wenn er sich einem Umzug in eine bereits modernisierte beziehungsweise in eine neu gebaute Wohnung eines anderen Objektes der SWSG entschließt - unabhängig davon, wo sich die Wunschwohnung des Betroffenen befindet.
  • Moderate Mieten im Neubau: Ziel ist, unter Berücksichtigung einer angemessenen Eigenkapitalverzinsung eine kostendeckende Miete anzubieten. Die SWSG verzichtet auf die Ausschöpfung des Marktpreisniveaus.

 

3.) Durchmischte Bewohnerstrukturen:

Die Stadt lebt von ihrer Heterogenität. Das beinhaltet sowohl kostengünstigen Wohnraum las auch anderen Wohnelemente. Nach Auffassung der SWSG sind durchmischte Gebiete, lebenswerte Quartiere und damit eine bunte Stadtgesellschaft heute wichtiger denn je. Die SWSG betrachtet daher jedes Quartier differenziert und wirkt auf eine ausgewogene Mischung hin. Sozialverträglichkeit zu entwickeln und Gentrifizierung zu verhindern, sind daher grundlegende Ziele, aber auch die Expertise der SWSG. Folgende strategische Grundpfeiler stellen sicher, dass die einseitige Belegung eines Quartiers verhindert und Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird:

  • Mietenstruktur für bezahlbaren Wohnraum
  • Unterschiedliche Förder- und Wohnprodukte: öffentlich geförderte Wohnungen, Wohnungen für mittlere Einkommensbezieher (Förderprogramm der Landeshauptstadt), frei finanzierte Wohnungen, Eigentumswohnungen.
  • Ausgewogenes Wohnungsgemenge (Wohnungsgröße und Struktur)

4.) Bündnis für Wohnen in Stuttgart

Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat die Landeshauptstadt sich das Ziel von mindestens 1.800 Neubauwohnungen pro Jahr, davon 600 im geförderten Wohnungsbau, gesetzt. Diese Herausforderung im geförderten Neubau kann nur in partnerschaftlicher Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen, Interessenverbänden sowie der Stadt Stuttgart gelingen. In der Folge hat die Landeshauptstadt 2014 das Programm "Wohnen in Stuttgart" auf den Weg gebracht, mit dem mehr Neubauwohnungen und mehr geförderter Wohnraum geschaffen werden soll. Darauf aufbauend hat die Landeshauptstadt das "Bündnis für Wohnen" ins Leben gerufen, dem sich die SWSG ebenso wie dem Programm "Wohnen in Stuttgart" verpflichtet fühlt.

Die SWSG unterstützt die Ziele des Programms mit zahlreichen Beiträgen. Sie verfolgt konsequent ihre Neubaustrategie und erfüllt damit große Teile der im Programm beschriebenen Neubauziele für die gesamte Landeshauptstadt. Dabei achtet die SWSG auf die Durchmischung der Quartiere. Differenzierte Förderprogramme, die sich an verschiedene Bewohnergruppen wenden, sichern in Kombination mit frei finanziertem Wohnraum Belegungen, die eine stabile Bewohnerstruktur ermöglichen.

Innenentwicklung und Revitalisierung

Die SWSG verfolgt das Prinzip der Revitalisierung bestehender Quartiere, um dem städtischen Ziel der Innenentwicklung gerecht zu werden. Bauen auf der grünen Wiese findet in Stuttgart kaum statt. Die SWSG entwickelt ihre eigenen Bestände daher strategisch. Allerdings erlaubt diese Strategie nicht immer schnell viele neue Wohnungen zu bauen. Durch Abriss und Neubau bereits bestehender bebauter Flächen, die Schließung von Baulücken oder auch die Nutzung von Konversionsflächen trägt die SWSG dazu bei, dass städtische Flächen effizienter und energetisch optimierter genutzt werden können. Nicht mehr sanierbare Gebäude reißt die SWSG ab und ersetzt sie durch attraktive Neubauten. Die neuen Gebäude sollen sich harmonisch in die Umgebung einpassen. Dabei realisiert die SWSG zeitlose und nachhaltige Architektur, die sich in das bestehende Stadtbild einfügt und von einer hohen Qualität ist, die auch noch nach Jahrzehnten sichtbar ist. Wichtige Elemente jedes Neubauprojekts sind ein nachhaltiges Freiflächenmanagement, barrierearme Zugänge und die Quartiersentwicklung. Neue Wohngebiete werden in die Struktur der Umgebung eingebunden, gleichzeitig entstehen eigenständige kleine Quartiere. Die SWSG verfolgt ein ambitioniertes Neubauprogramm, das maßgeblich zur Versorgung der Stuttgarter Bürger mit zeitgemäßem bezahlbarem Wohnraum beiträgt.

Die Rahmenbedingungen für einen kostengünstigen Wohnungsbau in der Landeshauptstadt sind allerdings nicht gerade ideal. Seit Anfang der 2000er Jahre haben sich die Baukosten im Wohnungsbau in Stuttgart um mehr als 40 Prozent erhöht. Neben den sprunghaft steigenden Baukosten und hohen Grundstückspreisen - vor allem in den Halbhöhen- und Aussichtslagen sowie im Innenstadtbereich - findet sich in Stuttgart ein sehr angespannter Markt für den klassischen Rohbau und die Schlüsselgewerke beim Ausbau wie Elektro-. Heizungs- und Sanitärgewerke. Zudem sind aufgrund der Grundstücksknappheit im Stadtgebiet nur wenige Grundstücke verfügbar, die baurechtlich geeignet und für die SWSG wirtschaftlich vertretbar sind.

Herausforderung Projektentwicklung:

Auf die angespannte Marktlage antwortet die SWSG mit einem professionellen Management. So erarbeitet das Team der SWSG-Projektentwicklung die passenden Konzepte für die unterschiedlichen Arten an Grundstücken.  Mehr Wohnraum, möglichst preiswerte, attraktive Gestaltung und ein durchmischtes Quartier sind die Maßstäbe, mit denen die Projektentwicklung an so ein Vorhaben herangeht. Eine zu Beginn stehenden Machbarkeitsstudie, die Finanzierung unter Berücksichtigung von zur Verfügung stehenden Fördermitteln, die intensive Abstimmung mit den anderen Fachabteilungen, im Hause sowie mit den zuständigen Ämtern und Institutionen der Landeshauptstadt lassen nach und nach belastbare und nachhaltige Konzepte entstehen. Neben der Entwicklung des eigenen Bestandes kauft die SWSG auch gezielt Wohnungsbestände auf. Dies dient nicht nur der Portfoliooptimierung, sondern auch dem Erhalt gewachsener Stadtteilstrukturen. Als sozial ausgerichtetes Unternehmen setzt die SWSG bei Miet- und Kaufpreisen jedoch Grenzen und nimmt daher Abstand von allzu hohen Grundstückskaufpreisen. Stattdessen nutzt das Unternehmen sozial, ökonomisch und ökologisch ausgewogene Konzepte. Durch Baukostenoptimierungen, möglichst niedrige Finanzierungskonditionen und optimal ausgeschöpfte Fördermittel erzielt die SWSG günstigere Investitionskosten und kann damit auch die Miethöhe für die SWSG-Kunden letztlich niedrig halten.

Zur Erschließung und Entwicklung größerer Maßnahmen und Gebiete in Stuttgart schließt sich die SWSG fallweise auch mit anderen Unternehmen zu Partnerschaften in verschiedenen Rechtsformen zusammen.

Durch Umnutzung neue Stadtqualität schaffen

Im Sinne einer funktionierenden Flächenkreislaufwirtschaft strebt die Landeshauptstadt Stuttgart eine stadtverträgliche Umnutzung und Nachverdichtung vorhandener Wohn-, Misch- und Gewerbegebiete an. Unterstützung erfährt sie dabei von der SWSG, die mit ihrem lang gewachsenen Know-how im Bereich der Umnutzung von Konversionsflächen für den Bau von preiswertem und modernem Wohnraum einen wichtigen Beitrag zur Stadtreparatur leistet.

Selbstverständnis der SWSG

Zur Verbesserung des Stadtklimas achtet die SWSG bei sämtlichen Maßnahmen auf den Erhalt von Grünflächen und Frischluftschneisen. Sie SWSG-Außenanlagen stechen durch ihre Nutzungsvielfalt hervor: Spielplätze, barrierefreie Spazierwege, Plätze zum Wäschetrocknen oder Fahrradabstellplätze - die Bedürfnisse der Mieter werden in das Wohnumfeld integriert, gleichzeitig werden die Freiflächen durch eine heimische Bepflanzung nachhaltig verschönert. Ziel ist, die Vorteile urbanen Wohnens hervorzuheben und gleichzeitig ein einladendes, attraktives Wohnumfeld zu schaffen.

Quartiersentwicklung

Eine strategisch nachhaltige Quartiersentwicklung ist aus Sicht der SWSG nicht nur aufgrund des demografischen Wandels notwendig, sondern auch aufgrund der zahlreichen gesellschaftlichen Veränderungen, die sich auf das Zusammenleben auswirken. Dazu gehören beispielsweise das Zurücktreten von traditionellen Familienstrukturen, die zunehmenden Anforderungen an berufliche Flexibilität und räumliche Mobilität, die Veränderung der öffentlichen Infrastruktur und ihrer Erreichbarkeit sowie die wachsende Vielfalt hinsichtlich Ethnie, Kultur und Religion. In der Folge gewinnt das SWSG-Ziel, "Gemeinsam leben und wohnen" immer mehr an Bedeutung, wenn es darum geht befriedete, funktionierende Quartiere zu schaffen. Die Förderung von stabilen Bewohnerstrukturen in gut durchmischten Wohngebieten werden daher behutsam in den strategischen Planungen von Quartieren berücksichtigt und konsequent durch verschiedene bauliche und soziale Maßnahmen umgesetzt.

Quartiere als Betrachtungsebene:

Das Quartier als Betrachtungs- und Handlungsebene eignet sich in besonderer Weise für die Entwicklung von Strategien und Konzepten. Die Bewohner konstruieren selbst die Konturen eines Quartiers aus einem Gefühl der Zugehörigkeit und des Zusammenwirkens von lokalen und sozialen Interaktionen. Nach diesem Verständnis sind Quartiere ein Resonanzboden für viele Entwicklungen. Gesellschaftliche, demografische, sozioökonomische und bauliche Veränderungsprozesse werden auf Quartiersebene sichtbar.

Für die SWSG steht bei Bestandsmaßnahmen nicht allein das Gebäude im Fokus: Investitionsentscheidungen werden vor dem Hintergrund der Entwicklungsprozesse in einem Quartier getroffen. Die Attraktivität eines Quartiers in seinem gesamten Erscheinungsbild wirkt sich direkt auf die Vermietbarkeit von Wohnungsbeständen sowie die Standortbindung der Mieter aus und damit auch auf die Wertentwicklung einzelner Gebäude.

Von Altbau-, Gründerzeit- oder Neubauquartieren bis hin zu reinen Wohnquartieren oder gemischt genutzten Quartieren: Die SWSG entwickelt die unterschiedlichsten Typen von Lebensräumen und fühlt sich als kommunales Wohnungsunternehmen der innerörtlichen Infrastruktur-Entwicklung verpflichtet. Neben Mietwohnungen integriert sie auch Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie Kindertagesstätten in die Planung von Quartieren. Die Verbindung von Arbeiten und Freizeit, Versorgung, Bildung und öffentlichem Leben strahlt auf das ganze Quartier aus und sorgt für eine bessere Identifikation der Bewohner mit ihrer eigenen Nachbarschaft. Autofreie Quartiersplätze und die Mietergärten dienen als Treffpunkt und Rückzugsort für Jung und Alt. Der gesteigerte Wohlfühlfaktor lässt sich auch in einem höheren sozialen Engagement ablesen, das Bewohner in ihr Quartier investieren.

In den letzten Jahren hat die SWSG konsequent die Modernisierung ihrer großen Wohnsiedlungen aus den 20er bis 60er Jahren des vergangenen Jahrhunderts umgesetzt. Eines der letzten großen Quartiere, in dem die Arbeit der SWSG noch nicht beendet ist, ist der Hallschlag. Rund 80 Millionen Euro hat die SWSG bereits in die Revitalisierung des ehemaligen Problemstadtteils investiert. Ihren Anspruch an eine erfolgreiche Quartiersentwicklung setzt die SWSG im Hallschlag geradezu exemplarisch um.

Identitätsstiftende Maßnahmen bei der Quartiersentwicklung

Im Zuge von umfassenden Bestandsentwicklungsmaßnahmen ist es der SWSG ein wichtiges Anliegen, die Identifikation der Mieter mit dem jeweiligen Wohnquartier zu erhöhen und eine aktive Integration zu unterstützen. Eine wichtige Rolle für die Förderung des nachbarschaftlichen Miteinanders spielt die Entstehung von Quartiersplätzen. Gelungene Beispiele dafür sind der Hans-Scharoun-Platz in Stuttgart-Rot oder die neue Ortsmitte in Stuttgart-Botnang. (Verlinkung!)

Nachhaltige Erneuerung des Bestands

Neben dem Neubau von Wohnungen ist die nachhaltige Erneuerung des Bestandes eines der wesentlichen Unternehmensziele der SWSG. Da gut zwei drittel der rund 18.500 Wohnungen vor 1975 erbaut wurden und gut ein Drittel größtenteils noch unsaniert ist, unternimmt die SWSG große Anstrengungen, um die Qualität ihres Wohnungsbestandes weiter zu verbessern. Die betreffenden Objekte weisen häufig bauliche Mängel auf oder erfüllen nicht die heutigen Basisanforderungen. Bei allen Projekten der Bestandsentwicklung ist die SWSG bestrebt, eine vernünftige Balance zwischen Sozialverträglichkeit, energetischer Optimierung und Wirtschaftlichkeit zu realisieren. Eine individuelle Grundrissgestaltung und zeitgemäße, funktionale Ausstattung zu bezahlbaren Mieten: Die Ansprüche an den passgenauen Wohnraum sind je nach Zielgruppe sehr unterschiedlich.

Neben den eigenen vier Wänden entscheiden aber auch Umweltaspekte und das Wohnumfeld darüber, wie zufrieden Mieter mit ihrer Wohnung sind. Die konsequente bauliche Weiterentwicklung des Wohnungsbestands ist deshalb im Sinne einer nachhaltigen Bestandsstrategie unumgänglich. Durch überdurchschnittlich hohe Investitionen in das Anlagevermögen ist die SWSG in der Lage, ihren Wohnungsbestand an die zeitgemäßen Wohnbedürfnisse anzupassen. Sie SWSG hat eine Erneuerungsquote von zwei Prozent pro Jahr. Jährlich modernisiert sie rund 300 bis 350 Wohnungen, sowohl im bewohnten als auch unbewohnten Zustand.

Bei der sogenannten "bewohnten Modernisierung" bleibt der Mieter während der Bauzeit in seiner Wohnung. Bei der "unbewohnten Modernisierung" sind die Einschränkungen deutlich größer. Mietern, deren Wohnung von einer Abriss-/ Neubau- oder einer Modernisierungsmaßnahme betroffen sind, bietet die SWSG frühzeitig adäquate Ersatzwohnungen an, die ihren Wünschen entsprechen. Nach der Fertigstellung können die Mieter selbstverständlich auch in ihre alte Heimat zurückkehren. Alt-Mietern gewährt die SWSG dabei ein Vorzugsrecht. Primäres Ziel ist es, so vielen Menschen wie möglich eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen. In der Vergangenheit ist dies bei über 80 Prozent der von einer unbewohnten Modernisierung sowie von einem Abriss-neubau-Vorhaben betroffenen Mietern gelungen.

Die Kosten für einen Umzug aus einer alten SWSG-Wohnung übernimmt die SWSG - selbst wenn das neue Zuhause nicht der SWSG gehören sollte. Auch der Rückzug von einer Übergangs- in die Neubauwohnung wird bezahlt. Wer aus einer Abriss- oder Modernisierungswohnung in einen Neubau zieht, bekommt unbefristet einen Euro Rabatt auf die Quadratmeter-Kaltmiete. Bei niedrigem Einkommen hilft die SWSG bei der Suche nach einer Sozialwohnung. Diese gibt es in allen Neubauquartieren neben frei finanzierten Wohnungen.

Um die Mieterhöhung bei Wohnungsmodernisierungen zu begrenzen, setzt die SWSG ein besonders sozialverträgliches Mietenmodell um. In der Regel begrenzt die SWSG die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen auf dem Niveau des Mittelwerts laut dem aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt Stuttgart und einer Warmmieterhöhung von höchstens 20 Prozent. Damit liegt die SWSG meist unter dem gesetzlich möglichen Erhöhungsrahmen beziehungsweise deutlich unter der Marktmiete.

Den historischen Charakter bewahren

Bei Modernisierungen ist es der SWSG wichtig, den historischen Charakter der Objekte zu bewahren. Viele Gebäude aus den 20er Jahren des letzten Jahrhunderts wurden damals errichtet, um schnell auf die allgemein herrschende Wohnungsnot zu reagieren. Diese Wohnungen haben oftmals keine Balkone, keine Gärten und eine veraltete Ausstattung. Die behutsame Sanierung von denkmalgeschützten SWSG-Siedlungen mit architektonischem Erbe bewahrt an vielen Stellen das prägende, typische Stadtbild. Dies gilt auch für die sorgfältig durchgeführten Modernisierungen, bei denen oft kein offizieller Denkmalschutz besteht.