MISSION STATEMENT

Zentrale Aufgabe der SWSG ist die Bereitstellung von lebens- und preiswertem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung – heute und in Zukunft.

Unsere WERTEBASIS ist unsere HANDLUNGSBASIS:

Nach Außen

Nach Innen

Gegenseitige Anerkennung, Loyalität, Kompromissbereitschaft und Lösungsorientierung bestimmen unser Handeln. Wir agieren zielgerichtet, leistungsorientiert und verbindlich.

Wir haben Verständnis füreinander. Wir akzeptieren den anderen mit seinen Stärken und Schwächen und sind loyal, fair, respektvoll und kompromissbereit beim Umgang miteinander.

Wir kommunizieren möglichst früh offen, ehrlich und respektvoll miteinander. Wir sind für unsere Gesprächspartner*innen erreichbar. Dadurch entsteht ein vertrauensvolles Miteinander. Akzeptanz und Glaubwürdigkeit für getroffene Entscheidungen werden geschaffen.

Miteinander erfolgreich sein
Miteinander leben

Mit Vertrauen in die Mitarbeiter*innen definieren wir klare Handlungsrahmen und schaffen notwendige Freiräume, um den Unternehmenserfolg zu erzielen.

Die SWSG unterstützt Mitarbeiter*innen bei der Vereinbarkeit von Beruf und Privatem. Wir unterstützen uns gegenseitig. Alle Mitarbeiter*innen wirken aktiv bei der Umsetzung mit.

Sowohl unsere Wertebasis als auch unsere Strategiefelder zahlen auf unser (operatives und strategisches) Zielsystem ein.

Schließen und zurück

Erhöhung des Wohnungsbestands

Die SWSG zählt zu den großen Wohnungsunternehmen Deutschlands und verfolgt eine konsequente Wachstumsstrategie. Durch eine hohe Neubauquote, Umnutzungen bestehender Gewerbeobjekte und Ankäufe ist der Wohnungsbestand von 2015 bis 2023 um nahezu 2.000 Wohnungen angestiegen. Auch in den kommenden Jahren verfolgt die SWSG ihre konsequente Wachstumsstrategie.

Auch in den kommenden Jahren investiert die SWSG weiterhin stark in den Neubau und stellt so zwischen 2023 und 2027 voraussichtlich weitere 1.950 Wohnungen fertig.

Zu unseren Neubauaktivitäten

Auch die Umnutzung von Gewerbeeinheiten zu Wohnungen schafft neuen Wohnraum. So sind in den vergangenen Jahren durch Umnutzungen über 200 neue Wohnungen für Stuttgart entstanden. Auch in Zukunft wird die SWSG dieses Instrument nutzen.

Wir sind stets auf der Suche nach geeigneten Grundstücken sowie Bestandsimmobilien - sowohl innerhalb des Stadtgebietes Stuttgart, als auch in allen dazugehörigen Stadtbezirken. Um Wohnkonzepte für breite Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen, betrachten wir jedes Quartier differenziert und wirken mit unserem ambitioniertem Neubau- und Modernisierungsprogramm auf eine ausgewogene Mischung innerhalb der Quartiere hin. Weitere Informationen zu den Anforderungen, Voraussetzungen und Rahmenbedingungen unserer Ankäufe erhalten Sie hier.

Lebenswerte Quartiere schaffen

„Gemeinsam leben und wohnen“ in lebenswerten, sozial verträglichen Quartieren – dafür stellen wir den Menschen in den Mittelpunkt unseres Handelns: wir modernisieren und gestalten unsere Bestände gewissenhaft und zeitgemäß; wir bewahren historische Siedlungen und entwickeln sie zukunftsgerecht; wir involvieren Nachbarschaften und soziale Infrastruktur – so schaffen wir ein Zuhause, in dem sich alle wohlfühlen können.

Neben Mietwohnungen integriert die SWSG auch Familien- und Nachbarschaftszentren, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie Kindertagesstätten in die Planung von Quartieren. Die Verbindung von Arbeiten und Freizeit, Versorgung, Bildung und öffentlichem Leben strahlt auf das ganze Quartier aus und schafft Angebote für die Nachbarschaft.

Attraktiver Städtebau und qualitätsvolle Architektur sind wichtige identitätsstiftende Elemente in den Quartieren. Die Gebäude sollen sich harmonisch in die Umgebung einpassen. Dabei realisiert die SWSG zeitlose und qualitätsvolle Architektur, die sich in das bestehende Stadtbild einfügt und deren hohe Qualität auch noch nach Jahrzehnten sichtbar bleibt. Die Wahrung historischer Siedlungen ist hierfür ein wichtiges strategisches, städtebauliches Ziel der SWSG.

Die Stadt lebt von Heterogenität. Die SWSG betrachtet daher jedes Quartier differenziert und berücksichtigt unterschiedliche Bedarfe und Wohnformen. Sozialverträgliche Quartiersentwicklung und die Bereitstellung von Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen sind wichtige Ziele der SWSG. Folgende strategische Grundpfeiler tragen dazu bei, unterschiedliche Wohnangebote in einem Quartier zu ermöglichen und Wohnraum für breite Teile der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen:

Mietenstruktur für bezahlbaren Wohnraum
Unterschiedliche Förder- und Wohnprodukte
- Sozialmietwohnungen
- nach dem Förderprogramm der LHS für mittlere Einkommensbezieher
- frei finanzierte Wohnungen
- Eigentumswohnungen
Ausgewogenes Wohnungsgemenge (Wohnungsgröße und Struktur)

Bezahlbaren Wohnraum bereitstellen

Bezahlbaren Wohnraum, insbesondere für Familien, Alleinstehende und Senior*innen, zur Verfügung zu stellen, ist ein wichtiges Ziel der SWSG. Hierfür bestimmen maßgeblich folgende Eckpunkte das unternehmerische Handeln der SWSG in ihrer Mietenpolitik:

8.052 öffentlich geförderte Wohnungen (Stichtag: 31.12.2025) zählt die SWSG zu ihrem Wohnungsbestand. Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen soll mindestens 40 % des Gesamtbestandes betragen.

Neben sozialverträglich kalkulierten Neubaumieten und der moderaten Mietanpassungspolitik prüft die SWSG bei auslaufenden Mietpreisbindungen, ob im Rahmen der Landesförderung „Wohnungsbau BW“ Anschlussförderungen möglich sind. Zielmarke ist, nach Überprüfung der Rahmenbedingungen der jeweiligen Bewohner*innen (Einhaltung der Einkommensgrenzen, Wohnungsgröße), dass circa 50 Prozent der auslaufenden Bindungen über eine Anschlussförderung noch weitere 30 Jahre lang fortgesetzt werden können. Insgesamt strebt die SWSG einen möglichst hohen Anteil an Anschlussförderungen an.

14.057 belegungsgebundene Wohnungen (Stichtag: 31.12.2025) zählt die SWSG zu ihrem Wohnungsbestand. Der Anteil der belegungsgebundenen Wohnungen soll immer mindestens 70 % des Gesamtbestandes betragen.

Die Durchschnittsmiete der SWSG liegt unter dem Niveau des Stuttgarter Mietspiegels und leistet damit einen Beitrag zu bezahlbarem Wohnen in Stuttgart. Die Miete der SWSG beträgt im Schnitt 8,55 €/m2/Monat (Stichtag: 31.12.2025). Als strategische Zielmarke soll die Durchschnittsmiete der SWSG mindestens 20 % unter dem Mittelwert des Mietspiegels der Landeshauptstadt Stuttgart liegen.

Leistungsfähige SWSG

Im Mittelpunkt des Handelns der SWSG stehen die Kund*innen mit ihren individuellen Ansprüchen an ein lebens- und preiswertes Zuhause. Die SWSG sieht sich in einer partnerschaftlichen Rolle und nimmt Mieteranliegen, Beschwerden oder Schadensmeldungen sehr ernst. Sie sieht sich in der Verantwortung, für die verschiedenen Lebenssituationen ihrer Mieter*innen geeignete Lösungen und Konzepte zu finden. Um diesem Anspruch gerecht zu werden, agiert die SWSG auf Grundlage eines Wertekanons, dem sich die Geschäftsführung sowie die Mitarbeiter*innen verpflichtet fühlen.

Um ein aussagefähiges Gesamtbild der Kundenzufriedenheit zu erhalten, führt die SWSG in regelmäßigen Abständen Kundenzufriedenheitsanalysen durch. Dafür arbeitet sie mit Instituten zusammen, die sich auf die Wohnungswirtschaft spezialisiert sind.

Kundenzufriedenheit ist für die SWSG ein stetiger Verbesserungsprozess. Das bedeutet einerseits, dass die gewonnenen Erkenntnisse bei künftigen Fort- und Weiterbildungsprogrammen der Mitarbeiter*innen berücksichtigt werden, um die Qualität der Arbeit zu steigern. Andererseits dienen die gewonnenen Erkenntnisse dazu, Prozesse stetig zu optimieren, um die Zufriedenheit der Kundinnen und Kunden kontinuierlich zu verbessern.

Grundlage für die langfristig ausgerichtete Unternehmensstrategie der SWSG ist eine wirtschaftlich tragfähige Unternehmensführung. Nur wenn die SWSG wirtschaftlich stabil bleibt, sind die Voraussetzungen gegeben, um soziale und ökologische Zielsetzungen weiterzuverfolgen. Um eine zielgerichtete kaufmännische Steuerung der SWSG zu gewährleisten, werden die verschiedenen betriebswirtschaftlichen Beurteilungskreise aktiv gemanagt (Vermögens-, Finanz-, Ertrags- und Liquiditätslage) und zu einem Gesamtbild zusammengeführt.

Kennzahlen

Zum Jahresbericht 2023

Der Schlüssel zu guten Leistungen, zu nachhaltigem Wachstum und zu langfristigem Erfolg liegt in der bewussten und aktiven Übernahme unternehmerischer Verantwortung. Zur Sicherung der kontinuierlichen Weiterentwicklung und des Fortbestandes der SWSG, der Absicherung der Unternehmensziele gegen störende Ereignisse sowie der Steigerung des Unternehmenswertes hat die SWSG erfolgreich übergeordnete Steuerungs- und Überwachungssysteme etabliert.

Die bei der SWSG gelebten und zertifizierten Governance-Systeme nutzen ihr jeweiliges Potenzial und stellen gemeinsam sicher, dass sämtliche unternehmerische Risiken frühzeitig erkannt, bewertet und konsequent gehandhabt werden. Durch ihre Implementierung schafft die SWSG langlebige und nachhaltige Rahmenbedingungen für ein stabiles internes Kontrollsystem.

Um zielgerichtetes Handeln zu ermöglichen, ist es der Anspruch der SWSG, eine klare Prozessorientierung im gesamten Unternehmen zu stärken und damit verlässliche Arbeitsabläufe zu unterstützen. Das gilt sowohl für Abläufe entlang der Wertschöpfungskette als auch für alle unterstützenden Tätigkeiten im Unternehmen.

Prozessoptimierung

Die stetige Optimierung der Prozesse basiert auf einem einheitlichen Verständnis der Abläufe im Unternehmen. Hierfür ist es notwendig, eine ganzheitliche Transparenz über die vorhandenen Prozesse herzustellen. Zur Abbildung der Prozesse nutzt die SWSG ein kollaboratives BPM-System, in dem sowohl die Unternehmensabläufe als auch wichtige Inhalte des Qualitäts- und Risikomanagements dokumentiert und verwaltet werden. Das Prozessmanagement soll nicht nur zentral durch die Organisationsentwicklung vorangetrieben werden, sondern wird auch dezentral von den verschiedenen Fachbereichen maßgeblich mitgestaltet.

Projektmanagement stärken

Wesentliche Grundlage für die strukturierte und zielorientierte Bearbeitung eines Projektes ist bei der SWSG der eigens entwickelte Projektstandard. Dieser bezieht sich zum einen auf die Steuerung der einzelnen Projekte, zum anderen auf die Multiprojektsteuerung. In Bezug auf das einzelne Projekt gibt der Projektstandard die Projektstruktur und die spezifischen Projektrollen vor. Darüber hinaus werden Steuerung und Dokumentation in den verschiedenen Projektphasen geregelt, die sich an der Projektmanagementmethode PRINCE2 orientieren.

Technologieeinsatz und Digitalisierung

Die SWSG ist längst in einer digitalisierten Welt angekommen. Die technologischen Entwicklungen sind rasant und verändern die Art der Informationen, der Kommunikation und des Konsums. Diesen Wandel sieht die SWSG als Chance, um noch effizienter und noch kundenorientierter zu arbeiten. Seit vielen Jahren setzt sich die SWSG bereits intensiv mit der digitalen Ausrichtung des Unternehmens auseinander. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Optimierung bestehender Prozesse, die durch digitale Lösungen unterstützt und verbessert werden. So sollen einerseits die Automatisierung vorangetrieben und andererseits Effizienzsteigerungen erzielt werden.

Mit Hilfe der OBASHI-Systematik können Abhängigkeiten und Datenflüsse zwischen Geschäftsprozessen und IT dargestellt werden. Der Name „OBASHI“ ist ein Akronym und steht für:

Organisation, also alle Orte, Abteilungen, Personen, die an einem Prozess teilnehmen
Business Process – die Geschäftsprozesse
Application, also die Applikationen, in denen die Geschäftsprozesse abgebildet sind
System, im Sinne von Betriebssystem
Hardware – egal ob virtuell oder physikalisch
Infrastruktur – zum Beispiel Netzwerk, Storage oder Firewall

Die Zusammenhänge zwischen den einzelnen Systemen und den Arbeitsprozessen werden so transparent dargestellt. OBASHI dient der SWSG daher als wichtige Grundlage der Kommunikation in interdisziplinären Projektteams. Die Auswirkungen geplanter Veränderungen können hier dargestellt und nachvollzogen werden. Auf diese Weise wird eine strategische Entwicklung der IT-Infrastruktur und der damit in Verbindung stehenden Prozesse ermöglicht.

Innovations- und Veränderungsbereitschaft fördern

Die SWSG sucht ständig nach neuen Wegen, um die Geschäftsprozesse zu verbessern und Innovationen aktiv voranzutreiben. Dabei geht es insbesondere um Qualitätssteigerungen, Kosteneinsparungen sowie Verbesserungen der Arbeitsbedingungen.

Viele gute Ideen kommen jedes Jahr durch das Programm „Innovative SWSG“ auf den Tisch – für die SWSG Ausdruck der hohen Identifikation vieler Mitarbeiter*innen mit ihrem Arbeitgeber. Beim innerbetrieblichen Vorschlagswesen werden jene Vorschläge prämiert, die Prozesse oder Dienstleistungen verbessern und Effizienzsteigerungspotenziale schaffen. Die monetäre Belohnung ist abhängig von dem Verbesserungsgrad im Anwendungsbereich.

Die SWSG versteht ihre Mitarbeiter*innen als wichtige Grundlage des Unternehmenserfolgs. Daher steht die SWSG für ein modernes und attraktives Personalmanagement ein. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie, eine ausgeglichene Arbeitnehmerstruktur, lohnende Förderanreize, inner- und außerbetriebliche Weiterbildungsangebote sowie Karrieremöglichkeiten bestimmen den Handlungsrahmen der auf Solidarität und Kontinuität basierenden SWSG-Personalpolitik.

Karriere bei der SWSG

Senkung der Treibhausgasemissionen

Die Vereinbarkeit des sozialen Auftrags mit ökologischer Nachhaltigkeit unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit bildet die Grundlage des unternehmerischen Handelns der SWSG. Diese Prämisse, die die SWSG bereits seit Jahren verfolgt, findet zunehmend Anerkennung und wird nun auch aktiv von Wissenschaft, Architektinnen und Architekten sowie weiteren Fachleuten verstärkt in die politische Diskussion eingebracht. Die SWSG verfolgt mit ihrer Klimastrategie das Ziel, die gebäudebezogenen Voraussetzungen für Klimaneutralität im Gesamtbestand schrittweise bis 2035 weiterzuentwickeln.

Zur Zielerreichung